VnSending

Kiến thức kinh tế

Đầu tư Phân tích mã cổ phiếu

Đánh giá các cổ phiếu Bất động sản VHM, NLG, HDG, KBC 2019

Bài viết này chúng tôi sẽ tập chung đánh giá chuyên sâu về tiềm năng của cổ phiếu ngành bất động sản, đánh giá một số mã cổ phiếu ngành bất động sản có thể đầu tư như VHM, NLG, HDG và KBC năm 2019.

Đánh giá tiềm năng và thực trạng ngành bất động sản

Thời gian qua, nguồn cung cho thị trường bất động sản bị hạn chế, chủ yếu tại Hồ Chí Minh do một số yếu tố khách quan đến về vấn đề pháp lý được siết chặt dần, trong khi đó nguồn cầu hấp thụ vẫn duy trì mức tốt. Theo quan sát của chúng tôi đối với các doanh nghiệp trên sàn, tiến độ mở bán các dự án đều có xu hướng bị dời lại qua năm 2019 thay vì như kế hoạch mở bán trước đó trong năm 2018 vì các yếu tố liên quan đến vấn đề pháp lý (giấy phép xây dựng).

Cụ thể một số dự án bất động sản dự kiến được mở bán năm 2019 như Vincity Grand Park Q9 -VIC (dự kiến Q1/2019),Gem Riverside –DXG (dự kiến Q1/2019), Hermosa -KDH (dự kiến Q2/2019) và Akira City –NLG (dự kiến Q1/2019). Trong khi đó nguồn vốn tín dụng dành cho thị trường bất động sản năm 2019 sẽ bị hạn chế do Thông tư 16/2018/TT-NHNN.

Cụ thể từ năm 2019, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn thay vì mức 45% trong năm 2018. Điều này sẽ dẫn tới việc khó khăn hơn đối với các chủ đầu tư trong việc huy động vốn đầu tư các dự án bất động sản do các chủ đầu tư Việt Nam vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng và vốn huy động từ khách hàng.

Đánh giá cổ phiếu ngành bất động sản 2019
Đánh giá cổ phiếu ngành bất động sản 2019

Phân khúc căn hộ trung cấp vẫn tiếp tục sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản, tuy nhiên cạnh tranh sẽ gay gắt hơn do nguồn cung dự kiến năm 2019 sẽ đột biến (chủ yếu dự án Vincity). Theo số liệu của CBRE, trong 9T2018 lần lượt có 57% và 61% số lượng căn hộ mở mới ở TP. HCM và Hà Nội thuộc phân khúc trung cấp. Chúng tôi cho rằng cạnh tranh của các phân khúc trung cấp sẽ gay gắt hơn và lợi thế sẽ thuộc về việc doanh nghiệp bất động sản nào có khả năng mở bán dựán mới với đầy đủ pháp lý do tình trạng thiếu cung hiện tại.

Ngoài ra, số lượng căn hộ mở bán chính năm 2018 sẽ được đóng góp lớn từ Vincity. Hiện tại Vinhome đang triển khai 3 dự án với tổng số lượng căn hộ là 132,500 căn hộ trong giai đoạn 2019-2022, trong đó 2 dự án ở Hà Nội (89,000 căn) đã được mở bán giai đoạn đầu và TP. Hồ Chí Minh (43,500 căn) sẽ được mở bán từ năm 2019.

Dòng vốn FDI đăng ký có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại (-14.2% yoy), tuy nhiên vốn FDI giải ngân vẫn ghi nhận tăng trưởng dương (+3.1% yoy). Theo Cục đầu tư nước ngoài, tổng vốn FDI đăng ký và cấp mới đến ngày 20/11/2018 đạt 30.8 tỷUSD (-14.2% yoy) do không có dự án tỷ USD như tháng 11/2017, tuy nhiên vốn FDI giải ngân cũng ghi nhận tăng trưởng dương đạt 16.5 tỷUSD (+3.1% yoy). Chúng tôi đánh giá tuy dòng vốn FDI có mức tăng trưởng âm trong 11T/2018 nhưng xét về số tuyệt đối thì đây vẫn là mức cao so với giai đoạn trước.

Ngoài dòng vốn FDI vẫn duy trì mức cao, BĐS khu công nghiệp – Hưởng lợi lớn từ các hiệp định thương mại sắp (CPTPP, EVFTA) và làn sóng chuyển dịch từ Trung Quốc do chiến tranh thương mại Trung – Mỹ.Theo báo cáo của JLL , sự chuyển dịch nhà xưởng sản xuất từ Trung Quốc sang các nước Đông Nam Á (Cụ thể là Việt Nam) nhờ vào ba yếu tố sau.

(1) Chi phí hoạt động Trung Quốc tăng mạnh. Theo số liệu của IMA Asia, tiền lương sản xuất ở TQ đã tăng từ 2.0 USD/giờ năm 2010 lên 3.9 USD/giờ năm 2016, cao hơn so với mức tiền lương sản xuất trung bình ở Việt Nam 1 –1.4 USD/giờ.

(2) Giá cho thuê đất khu công nghiệp tăng mạnh. Các thành phố lớn như Thượng Hải ghi nhận giá đất công nghiệp tăng lên mức 180 USD/m2, trong khi đó mức giá đất ở Việt Nam tương đối thấp, chỉ ở mức 100 –140 USD/m2 (Khu vực thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh).

(3) Sựchuyển dịch của Trung Quốc lên trong chuỗi giá trị khi tập trung phát triển xuất khẩu mặt hàng giá trị cao hơn và làn sóng dịch chuyển nhà máy sang Việt Nam do vấn đề áp thuế của chiến tranh thương mại Trung Mỹ. Hiện tại, các nhà máy Việt Nam vẫn chủ yếu tập trung các mặt hàng có giá trị gia tăng thấp và mang tính gia công như dệt may, đồ nội thất, lắp ráp ô tô.

vnsending

Quan điểm đầu tư đối với ngành bất động sản

Chúng tôi hạ đánh giá từ mức KHẢ QUAN xuống TRUNG LẬP về ngành bất động sản trong năm 2019 do việc: (1) Tiến độ triển khai các dựán bị chậm lại; (2) Lãi suất cho vay dự báo tăng; (3) Siết chặt tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Trong năm 2019, chúng tôi lựa chọn các mã cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản dựa trên các tiêu chí sau: (1) Quỹ đất sạch lớn, có khả năng mở bán trong năm 2019, giúp đảm bảo việc hạch toán lợi nhuận giai đoạn 2020–2022; (2) Ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận tốt nhờ vào có các dự án có thể bàn giao trong năm 2019. Theo đó chúng tôi khuyến nghị mua các mã cổ phiếu như VHM, NLG, HDG, KBC.

Đánh giá cổ phiếu VHM

Kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2018 của VHM – Công ty cổ phần Vinhomes ghi nhận mức tăng trưởng khả quan với lợi nhuận trước thuế đạt 15,1 nghìn tỷ đồng (+147% yoy), được đóng góp bởi (1) các Dự án Vinhomes (8,805 tỷđồng) và các dự án BCC (7,016 tỷđồng); (2) Chuyển nhượng dự án Lotus (2,000 tỷ).

Đánh giá cổ phiếu VHM
Đánh giá cổ phiếu VHM

Tổng giá trị mở bán mới tính tới T11/2018 (pre- sales) đạt khoảng 2.5 tỷ USD (~ 59,500 tỷ đồng) với 15,000 căn hộ. Tổng giá trị mở bán dự kiến năm 2019 ước đạt 5,5 tỷUSD ~ 60,000 căn hộ, trong đó chủ yếu đến từVincity Ocean Park, Vincity Sportia và Vincity Grand Park.

Chúng tôi đánh giá dự án Vincity sẽ đóng vai trò cốt lõi cho tiềm năng tăng trưởng của VHM giai đoạn 2019-2023, tổng quy mô dự án ước tính khoảng 132,500 căn hộ, 4,000 căn biệt thự. Theo đánh giá của chúng tôi, dự án Vincity có những tín hiệu khả quan nhờ vào: (1) Nguồn cung đang siết chặt; (2) Phân khúc Vincity hướng tới là phân khúc bình dân/trung cấp có nguồn cầu rất lớn; (3) VHM đang sở hữu hệ sinh thái tương đối hoàn chỉnh và chính sách cho vay nhà khá ưu đãi (Kỳ hạn lên tới 35 năm và 70% tổng giá trị hợp đồng).

BSC dự báo doanh thu và lợi nhuận sau thuế của VHM trong năm 2019 lần lượt ước đạt 62,063 tỷ đồng (+200% yoy) và 18,158 tỷ đồng (+13% yoy) nhờ vào hạch toán sản phẩm thấp tầng của dự án Vincity Ocean Park và Vincity Sportia, phần còn lại của các dự án Vinhome Greenbay, Vinhome Metropolis, Vinhome Skylake.

Đánh giá cổ phiếu NLG

Mã cổ phiếu NLG của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long sở hữu quỹ đất sạch lớn đang chờ phát triển khoảng 539.3 ha, có thể triển khai bán hàng trong năm 2019. Với phân khúc sản phẩm khá đa dạng và thương hiệu uy tín là những thế mạnh của NLG khi doanh nghiệp có thể linh hoạt phát triển các dự án tùy vào nhu cầu thị trường bao gồm: (1) Ehome –phân khúc bình dân, (2) Flora –phân khúc trung cấp và (3) Valora–villas –phân khúc cao cấp. NLG đang sở hữu các dự án lớn có khả năng mở bán trong năm 2019 bao gồm (1) Akari City, (2) Mizuki Park, (3) Water Point, (4) Nam Long 3 –Cần Thơ.

Trong 9T2018, tổng giá trị hợp đồng chưa hạch toán đạt 2,598 tỷ đồng (-5.1%yoy). Trong năm 2019, NLG sẽ mở bán các dự 1,800 căn của dự án Akari City, 1,000 căn hộ dự án Mizuki Park, đất nền dự án NLG 3 (Cần Thơ) và 500-600 căn biệt thự của Water Point.

Đánh giá cổ phiếu NLG
Đánh giá cổ phiếu NLG

Ngoài ra trong năm 2019, NLG sẽ ghi nhận một khoản lợi nhuận từ chuyển nhượng 50% dự án Akari City và phần còn lại của Water-Point, ước tính doanh thu khoảng 900 tỷ đồng, tương đương khoảng 200 -300 tỷ đồng lợi nhuận gộp. Chúng tôi ước tính doanh thu và LNST cổ đông công ty mẹ của NLG năm 2019 ước đạt 3,067 tỷ đồng (-7.4% yoy) và lợi nhuận sau thuế ước đạt 947 tỷ đồng (+25% yoy), EPS 2019F = 4,285 đồng/cp.

Đánh giá cổ phiếu HDG

Mã cổ phiếu GHG thuộc Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô tăng trưởng lợi nhuận năm 2019-2020 sẽ được đảm bảo bởi dự án Centrosa Garden (tổng DT dự án khoảng 10,700 tỷ đồng), ước tính ghi nhận doanh thu năm 2019 khoảng 4,000 tỷ đồng cho 4 blocks. Chúng tôi đánh giá mảng kinh doanh bất động sản sẽ là mảng cốt lõi đóng góp chính trong kế hoạch tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận giai đoạn 2019-2020 của HDG, trong đó nguồn lợi nhuận chính sẽ đến từ: (1) Hà Đô Centrosa, (2) Hà Đô Dragon City, (3) Hà Đô Green Lane. Ngoài ra dự án Nongtha Central Park dự kiến cũng sẽ được mở bán trong Q4/2019.

Quỹ đất được gia tăng thêm trong thời gian gần đây giúp HDG đảm bảo việc phát triển trong dài hạn. Sau khi hoàn tất thoái vốn từ Bộ Quốc Phòng, HDG tích cực đẩy mạnh việc M&A và mua thêm các quỹ
đất mới như Tòa nhà hỗn hợp Dịch Vọng –Cầu Giấy (1ha), HaDo Green Land(2,3 ha), 62 Phan Đình Giót (2,23 ha), dự án Alila Bảo Đại (8,92ha).

Dòng tiền ổn định từ mảng thủy điện, dự kiến tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2019-2020 nhờ vào 3 nhà máy mới (tổng công suất ước tính 205 MW). Theo đó, nhà máy thủy điện Nhạn Hạc (Công suất 59 MW) đã được đưa vào vận hành từ Q3/2018, qua đó giúp tổng công suất mảng thủy điện của HDG tăng gần gấp đôi từ mức 60 MWh lên mức 119 MW.

Dự án năng lượng mặt trời Hồng Phong 4 dự kiến sẽ đưa vào vận hành trước 30/6/2019 để hưởng giá bán điện ưu đãi 9.35 cent. Tổng công suất dự kiến 48 MWp–40MWac, tương đương sản lượng ước đạt 91 triệu kWh/năm. Tổng vốn đầu tư dự kiến 1,100 tỷ đồng và bắt đầu thi công xây dựng từT10/2018.

Dự án nhà máy điện gió Tiến Thành 1 dự kiến đưa vào vận hành từ Q4/2019. Công suất dự kiến 60MW, tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 2,100 tỷ VNĐ. HDG dự kiến hoàn thành thủ tục pháp lý từ tháng 3/2019 và bắt đầu xây dựng từ tháng 6/2019.

Chúng tôi ước tính doanh thu và lợi nhuận của HDG năm 2018 dự kiến đạt mức 5,543 tỷ đồng (+28.9%yoy), LNST công ty mẹ ước tính sẽ đạt 689 tỷ(+32.7% yoy), EPS FW = 7,253 đồng/ cổ phiếu

Đánh giá cổ phiếu KBC

Mã cổ phiếu KBC thuộc Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc kự kiến hoàn thành kế hoạch bàn giao 100ha khu công nghiệp trong năm 2018. Lũy kế 3 quý đầu năm, KBC đã bàn giao được 85ha đạt 85% kế hoạch năm của doanh nghiệp, doanh thu cho thuê đất đạt 1,427 tỷđồng(+176.4% yoy).

Dự kiến quý 4, KBC sẽ ghi nhận thêm diện tích tại khu công nghiệp Quế Võ qua đó sẽ hoàn thành kế hoạch bàn giao 100ha khu công nghiệp trong năm 2018, gấp 2.5 lần so với năm 2017. Tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận năm 2019 được đảm bảo từ lượng lớn hợp đồng ký mới ở mảng KCN và lợi nhuận từ dự án Phúc Ninh. BSC dự kiến doanh thu năm 2019 của KBC đạt 2,700 tỷ đồng (+16.5% yoy), lợi nhuận dự kiến đạt khoảng 1,062 tỷ đồng (+45.5% yoy). EPS FW = 2,260 đồng/cp. Chúng tôi đánh giá cao mã cổ phiếu KBC nhờ những lý do sau:

(1) Khu công nghiệp: Trong quý 4 năm 2018, diện tích hợp đồng được ký mới ở mảng KCN đạt mức cao kỷ lục 100ha chủ yếu dành cho khu công nghiệp Quang Châu (bao gồm DN sản xuất linh kiện 50ha và JA solar 30ha). Doanh thu và lợi nhuận của dự án này sẽ được KBC ghi nhận trong quý 4/2018 và hầu hết trong năm 2019 qua đó BSC dự báo tổng diện tích khu công nghiệp bàn giao của KBC trong năm 2019 của KBC có thể đạt mức 120ha (+20% so với năm 2018).

(2) Dự án Phúc Ninh: Giai đoạn 2 của dự án với khoảng 10.5ha đất thương phẩm đã được KBC mở bán 60% diện tích, dự án đang trong quá trình hoàn thiện và sẽ ghi nhận vào năm 2019. Hiện tại, tổng giá trị đặt cọc trước của dự án đạt khoảng trên 1,300 tỷ đồng; với giá vốn chỉ khoảng 5 triệu đồng/m2 và giá bạn dự kiến khoảng 20 triệu đồng/m2. Do vậy, chúng tôi dự kiến doanh thu của giai đoạn 2 có thể đạt 2,000 tỷđồng với biên lợi nhuận gộp khoảng 70%.

Đánh giá các mã cổ phiếu ngành bất động sản có thể đầu tư
Đánh giá các mã cổ phiếu ngành bất động sản có thể đầu tư

Trên đây là bài viết đánh giá triển vọng ngành bất động sản trong năm 2019, Đánh giá các mã cổ phiếu ngành bất động sản có thể đầu tư. Mời các bạn theo dõi chuyên mục: Phân tích mã cổ phiếu để cập nhật các thông tin đánh giá triển vọng, tiềm năng cổ phiếu mới nhất từ các chuyên gia.

VnSending




LEAVE A RESPONSE

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

error: Content is protected !!